第12章 速度！速度！还是速度！（第2/3页）

生地，往往不被那些注重短期效益的当地开发商看好，竞争相对不激烈，而且有未来升值的潜力，基本上也没有拆迁的遗留问题。

这就确保了我拿到的地，是无需再经历土地整理阶段，这为我节约了半年的时间。

因为是生地，我也有了后面和当地博弈的底气，我如果迟迟不开发，他们也急。”

接过秦天川散过来的烟，孙红兵心里笑了笑。

这一小局，他赌赢了。

秦天川果然对这个女婿很是栽培。

“第二便是建造周期速度。在这上面，我将普遍需要1-2年的开盘周期缩短到了6个月。”

说到这里他轻轻一笑，“去年9月，瞬驰在津门市塘沽区拍到了一块40万平米的地块，从进场施工到开盘销售，我只花了两个月时间。”

听到这里秦天川都呆了，一脸惊讶的问着，“小孙，你怎么做到的？

按照预售办法，投入开发建设的资金要达到工程建设总投资的25%以上才能取得预售证。”

他都不算建设工程规划许可证、施工许可证的取得时间了，孙红兵这两个月拿到预售证的操作，太特么的极限操作了。

孙红兵缓缓说道，“秦董，一般施工企业的毛利率，按照建筑规范的规定被核定是8%-20%，实际上基本都是8%左右。

我承诺给他们20%，但是要求他们全额带资进场。钱是他们垫的，资金成本在他们，所以他们才是最前期工期最关心的人。”

卿云闻言讶然失笑。

他突然想起了几年后那部叫做《奋斗》的青春偶像剧。

漏风小棉袄米莱就是这么帮衬陆涛的，让她爸这个建筑商带资进场。

孙红兵笑了一下，“当然，津门这个项目是有一定偶然性的。

这个地块本身带着一定的任务性质，所以天时地利人和之下，我做到了两个月。

但是，瞬驰在各地的项目，都是以6个月作为最迟开盘期限。

规划、建造的时间缩短，让瞬驰的获利能力大增。

特别是在所谓的三线城市，比如荆州、榆次这些地方，我只需要投入几千万购地。

4-6个月就开盘收钱，一般开盘当天我便收回了所有的成本，剩下的全是利润，也会在3个月内完成清盘。”

说到这里，他更加耐心的为卿云‘讲解’着，

“瞬驰的商业模式就在于‘缩短从现金到现金的周期’。

现金流体现了一家开发商的实战能力，为了顺应瞬驰的全国战略，我的预算从半年调整一次缩短到月，进而现在缩短到周。

资金管理上，我甚至做到了以天为单位。

每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度，一切以天为单位，任何一个时间节点均不得有延误的借口。

所有的业务开展全部围绕现金流来进行，全公司统一调度资金。

这是内部控制，外部上面，我决定一块土地的取舍，一是考虑低价，二是看付款方式的优劣。

拍下地块后，我会极力的和地方商谈降低首付款的比例和延长结算的周期，如果这方面有弹性的空间，我宁肯提高土地的购买价格。

这不是在败家，而是我对整个房地产产业的长期看好，用眼前的利益来换时间。

因为无论我怎么买，在随后地价快速上涨的过程中，我都是在便宜的时间入手的。

同时，因为有我的存在，地方也会非常的欢迎，因为我也间接抬高了周边下一宗土地的起拍价。”

说罢，他笑了笑，“当然，我也承认，这是我摊子铺的太大，太缺钱了导致的。”

而后他却冲着卿云挤了挤眼睛，指了指公式，“但我相信，你会理解。”

卿云哭笑不得点点头，“孙总，您可真是在做数学题啊，不断的求极限。”

孙红兵也是一个学霸，15岁便考入武汉大学水利专业（武汉水利电力学院），21岁当很多人大学都还没毕业的时候，他便取得华清大学工学硕士学位。

他不继续读下去的原因，仅仅是因为当年对某个世纪工程投票结果不满，认为学术界太无用了。

“是的，就是不断的求极限，公式就摆在这里。

房地产的本质就是速度，现金流的速度，一个关于速度的数字游戏，不断的挑战安全边界。

只不过，我没掌握好这个平衡，所以出现了今天的困局。”

孙红兵回答的很坦率，并没有避讳自己陷入困局的原因。

卿云闻言心里却是明白了过来。

如果仅仅从战略本身而言，孙红兵无疑是一个天才。

他一眼看穿了房地产产业的暴涨特质，然后以最快的速度和最科学紧凑的策略获得了最大的成功。

2001年的瞬驰年销售额不过8亿，行业霸主万可的年销售额45亿。

2003年的瞬驰年销售额45亿，行业霸主万可是63亿。

2004年的瞬驰年销售额达到了100亿，是万可和富利的总和。

但是当时的王师一点都不慌。

就在这一年，瞬驰的危机全面爆发。

因为，这是一个明眼人一眼便能看见失败的结局，毫无技术含量。

2004年瞬驰的辉煌，不过是在垂死挣扎，因为早在2003年7月，瞬驰的‘现金流方程’便没有了正数解。

随着负数的叠加计算，快速周转下，资金池很快便会枯竭。

瞬驰的行业第一，是一场悲壮的登顶。

卿云拿起笔，开始在纸上算了起来。

倒也不复杂，在孙红兵给定的几个参数下，很快所需资金便出来了。

“29.6亿。”

孙红兵点了点头，“大差不差，我算也是需要30亿左右，瞬驰才能渡过这一关。”

秦天川听明白了，也就是说，孙红兵认为，此刻瞬驰终止一切拿地计划，在足量资金的支撑下，他是有把握在一年之内，将手里所有的楼盘开发销售完毕的。

瞬驰，也就自然起死回生。

秦天川摇了摇头，“但你这样做，在我看来没有任何意义。

这么一来，一年后你把我的钱一还，你手里就只剩下几个亿现金而已。

当然，比起2000年你手里只有不到1个亿的现金来说，增长的非常快了。

但房地产公司，最核心的竞争力是地，而不是现金。

只有现金，相当于是你把公司全部清盘了，重头来过。

我且不说你耽误的发展时间，几个亿的现金，按照你刚刚测算的土地价格趋势，你在一线城市地都拿不起。”

孙红兵耸了耸肩膀，“所以我建议您是增资入股，只要秦董你的资金在里面不撤走，一年后我就有钱继续拿地。”

卿云笑了一下，“孙总，您这就说的不厚道了，实际上如果厚朴的资金不撤走，你根本无需停止拿地。”